Baufinanzierung für Kapitalanleger: worauf es bei Anlageimmobilien ankommt

Was unterscheidet die Finanzierung einer Kapitalanlage von der Eigennutzer-Finanzierung?

Bei der Finanzierung der selbstgenutzten Immobilie steht vor allem das Haushaltseinkommen im Vordergrund. Bei einer Kapitalanlage fließt zusätzlich die zu erwartende Mieteinnahme in die Berechnung ein, allerdings nicht in voller Höhe: Banken setzen üblicherweise nur einen Teil der Kaltmiete an (häufig 55 bis 80 %, abhängig vom Institut), um Leerstand, Instandhaltung und Mietausfall einzukalkulieren. Hinzu kommt die steuerliche Betrachtung: Zinsen und Abschreibung mindern bei vermieteten Objekten die Steuerlast, was die tragbare Kreditrate aus Sicht mancher Banken positiv beeinflusst. Welche Bank wie rechnet, unterscheidet sich jedoch deutlich. Das ist einer der Gründe, warum sich ein Vergleich bei Kapitalanlegern besonders lohnt.

Finanzierung mehrerer Objekte

Wer bereits eine oder mehrere Immobilien im Bestand hat und eine weitere finanzieren möchte, trifft bei vielen Banken auf engere Grenzen: Die Gesamtverschuldung, die Zahl der bereits finanzierten Objekte und die Klumpenrisiken im Portfolio (z. B. mehrere Objekte in derselben Lage oder beim selben Mieter) werden unterschiedlich streng bewertet. Manche Institute begrenzen die Anzahl paralleler Finanzierungen oder das maximale Gesamtvolumen pro Kunde, andere sind bei entsprechender Bonität deutlich offener. Bei einem Bestandsportfolio prüft fin² gezielt, welche der über 400 Partner (Banken, Sparkassen, Genossenschaftsbanken und Bausparkassen) die bestehende Struktur mittragen.

Beleihungswert und Beleihungsauslauf bei Anlageimmobilien

Der Beleihungswert, der durch den Gutachter der Bank bestimmt wird, fällt bei vermieteten Immobilien tendenziell konservativer aus als bei selbstgenutzten, da die Bank den Wert des Objekts im Verwertungsfall unabhängig von einer bestehenden Vermietungssituation einwerten muss. Je geringer die Differenz zwischen dem Beleihungswert und den beantragten Finanzierungsmitteln ist, umso günstiger die Finanzierungskonditionen. Das bedeutet: Je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, umso günstiger die Finanzierung. Die steuerliche Betrachtung bleibt hierbei außen vor.

Die Rolle von fin² im Ablauf

fin² hat keine eigene Kreditvergabe und stellt keine Finanzierungszusagen selbst aus. Die Aufgabe liegt darin, die Angaben zu Einkommen, Bestandsobjekten, Mieteinnahmen und dem geplanten Objekt zu prüfen, mit den aktuellen Vergabekriterien der Partnerbanken abzugleichen und die Partner zu identifizieren, deren Anforderungen aktuell erfüllt sind. Der erste Schritt liegt beim Käufer:

Im Anschluss erfolgt der Vergleich der passenden Partner und die bankfertige Einreichung der Finanzierung.

Für wen eignet sich dieser Service?

Dieses Angebot richtet sich an Kapitalanleger, die eine erste vermietete Immobilie oder ein bestehendes Portfolio weiter ausbauen möchten, vom Einzelobjekt bis zu mehreren parallel finanzierten Immobilien.