Warum wird der Kaufpreis in Raten gezahlt?
Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schützt Käufer davor, Geld für Leistungen zu zahlen, die noch nicht erbracht sind. Der Bauträger darf Zahlungen deshalb nur nach Baufortschritt verlangen und erst, wenn die Sicherungen nach § 3 Abs. 1 MaBV bestehen, unter anderem Auflassungsvormerkung, Freistellungserklärung der Projektbank und Baugenehmigung. Mehr zum gesamten Ablauf finden Sie im Beitrag Neubauwohnung vom Bauträger finanzieren.
Die Raten nach § 3 Abs. 2 MaBV
Nach Beginn der Erdarbeiten dürfen 30 % des Kaufpreises verlangt werden, bei Erbbaurechten 20 %. Die restlichen 70 % verteilen sich nach festen Prozentsätzen auf die Bautenstände. Die Tabelle rechnet die Anteile auf den Gesamtkaufpreis um, am Beispiel einer Wohnung für 450.000 €:
| Bautenstand | Anteil am Kaufpreis | Betrag |
|---|---|---|
| Beginn der Erdarbeiten (mit Grundstücksübertragung) | 30 % | 135.000 € |
| Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten | 28 % | 126.000 € |
| Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen | 5,6 % | 25.200 € |
| Rohinstallation der Heizungsanlagen | 2,1 % | 9.450 € |
| Rohinstallation der Sanitäranlagen | 2,1 % | 9.450 € |
| Rohinstallation der Elektroanlagen | 2,1 % | 9.450 € |
| Fenstereinbau einschließlich Verglasung | 7 % | 31.500 € |
| Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten | 4,2 % | 18.900 € |
| Estrich | 2,1 % | 9.450 € |
| Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 2,8 % | 12.600 € |
| Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe | 8,4 % | 37.800 € |
| Fassadenarbeiten | 2,1 % | 9.450 € |
| Vollständige Fertigstellung | 3,5 % | 15.750 € |
| Summe | 100 % | 450.000 € |
Die Prozentsätze der restlichen 70 % laut MaBV: Rohbau 40 %, Dach 8 %, Rohinstallation Heizung, Sanitär und Elektro je 3 %, Fenster 10 %, Innenputz 6 %, Estrich 3 %, Fliesen 4 %, Bezugsfertigkeit 12 %, Fassade 3 %, Fertigstellung 5 %. Sie sind hier mit 0,7 multipliziert, um den Anteil am Gesamtkaufpreis zu zeigen.
Der Bauträger darf höchstens sieben Raten verlangen. Er fasst die Bautenstände dafür zusammen, zum Beispiel Dach, Rohinstallationen und Fenster in eine Rate. Entfallen einzelne Leistungen, werden ihre Anteile auf die übrigen Raten verteilt. Vertraglich darf der Bauträger für den Käufer günstigere Zahlungspläne vereinbaren, aber keine ungünstigeren.
Was der Zahlungsplan für die Finanzierung bedeutet
- Eigenkapital zuerst: Bringen Sie zusätzlich zu den Kaufnebenkosten 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital ein, deckt es im Beispiel genau die erste Rate. Das Darlehen wird dann ab der zweiten Rate abgerufen.
- Zinsen nur auf abgerufene Beträge: Sollzinsen fallen nur auf den bereits ausgezahlten Teil an. In der Bauphase zahlen Sie häufig nur Zinsen, die Tilgung beginnt meist nach vollständiger Auszahlung.
- Lange Abrufphase: 14 % des Kaufpreises werden erst mit Bezugsfertigkeit, Fassade und vollständiger Fertigstellung fällig, im Beispiel 63.000 €. Diese Beträge sind am längsten nicht abgerufen.
Bereitstellungszinsen: Wann sie anfallen und was sie kosten
Die Bank hält den zugesagten Darlehensbetrag ab Vertragsschluss für Sie bereit. Für den noch nicht abgerufenen Teil berechnet sie nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen, marktüblich häufig rund 0,25 % pro Monat.
Beispiel: Die bereitstellungszinsfreie Zeit ist abgelaufen, 200.000 € des Darlehens sind noch nicht abgerufen, und bis zur nächsten Rate vergehen 6 Monate. Bei 0,25 % pro Monat fallen 200.000 € × 0,25 % × 6 = 3.000 € Bereitstellungszinsen an.
Bei Neubauten mit 18 bis 30 Monaten Bauzeit kommt schnell ein spürbarer Betrag zusammen, wenn sich der Bau verzögert.
So begrenzen Sie Bereitstellungszinsen
- Freie Zeit passend wählen: Geplante Bauzeit laut Vertrag plus Puffer von mehreren Monaten. Banken unterscheiden sich hier stark.
- Zinsaufschlag gegen Bereitstellungszinsen abwägen: Ein kleiner Aufschlag auf den Sollzins für eine längere freie Zeit wirkt über die gesamte Zinsbindung. Ob er günstiger ist, hängt von Darlehenshöhe und Bauzeit ab und sollte durchgerechnet werden.
- Darlehensvertrag nicht zu früh abschließen: Die freie Zeit beginnt meist mit dem Vertragsschluss oder kurz danach. Zwischen Beurkundung und erster Rate liegen oft einige Monate.
- Bauzeitenplan im Blick behalten: Zeichnet sich eine Verzögerung ab, frühzeitig mit der Bank sprechen.
Raten freigeben: worauf Sie achten sollten
Der Bauträger fordert jede Rate schriftlich an und bestätigt den erreichten Bautenstand. Sie geben die Zahlung gegenüber der Bank frei. Bei größeren Projekten lohnt es sich, den Bautenstand vor Ort zu prüfen oder durch einen unabhängigen Sachverständigen bestätigen zu lassen. Mängel, die bei Bezugsfertigkeit festgestellt werden, gehören ins Abnahmeprotokoll.
Häufige Fragen
Wie viele Raten darf der Bauträger verlangen?
Nach § 3 Abs. 2 MaBV höchstens sieben Teilbeträge. Die Prozentsätze der einzelnen Bautenstände werden dafür zu Raten zusammengefasst. Welche Bautenstände in welcher Rate zusammengefasst sind, steht im Zahlungsplan des Bauträgervertrags.
Wie hoch sind Bereitstellungszinsen?
Marktüblich sind häufig rund 0,25 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag, das entspricht etwa 3 % pro Jahr. Sie fallen erst nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit an. Höhe und freie Zeit unterscheiden sich je nach Bank deutlich.
Wie lange ist die bereitstellungszinsfreie Zeit?
Je nach Bank sind wenige Monate bis über zwölf Monate üblich. Für Neubauten bieten einige Banken auch deutlich längere freie Zeiten an, teils gegen einen Zinsaufschlag. Entscheidend ist, dass die freie Zeit zur geplanten Bauzeit passt.
Werden Raten fällig, wenn der Bautenstand nicht erreicht ist?
Nein. Eine Rate darf erst angefordert werden, wenn der jeweilige Bautenstand tatsächlich erreicht ist. Viele Käufer lassen sich den Bautenstand vor der Freigabe zeigen oder durch einen Sachverständigen bestätigen.
Wird das Eigenkapital oder das Darlehen zuerst ausgezahlt?
Üblich ist, dass zuerst das Eigenkapital in die Raten fließt. Das Darlehen wird erst danach abgerufen. Das verkürzt die Zeit, in der Zinsen auf das Darlehen anfallen, bindet aber das Eigenkapital früh.
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Joachim Silberbach, Bankbetriebswirt (Frankfurt School), über 30 Jahre in Privatbanken tätig, Geschäftsführer der F1 Finanz GmbH und Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO. Zum Profil