Was ist beim Kauf vom Bauträger anders?
Beim Kauf einer Bestandswohnung zahlen Sie den Kaufpreis auf einen Schlag, sobald die Voraussetzungen im Kaufvertrag erfüllt sind. Beim Bauträgerkauf erwerben Sie eine Wohnung, die erst noch gebaut wird. Der Kaufpreis wird deshalb in Raten nach Baufortschritt fällig, wie es die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vorgibt. Für die Finanzierung hat das drei Folgen:
- Lange Auszahlungsphase: Zwischen Notartermin und letzter Rate liegen oft 18 bis 30 Monate. Das Darlehen wird in Teilbeträgen abgerufen.
- Bereitstellungszinsen: Für den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens berechnen Banken nach einer freien Zeit Bereitstellungszinsen. Die Länge dieser freien Zeit ist bei Neubauten ein wichtiges Auswahlkriterium.
- Doppelbelastung: Wer zur Miete wohnt, zahlt während der Bauzeit Miete und bereits Zinsen auf die abgerufenen Raten.
Details zu den einzelnen Raten und eine Beispielrechnung finden Sie im Beitrag Zahlungsplan nach MaBV und Bereitstellungszinsen.
Der Ablauf in acht Schritten
- Budget klären: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Sonderwünsche und Küche ergeben den Gesamtbedarf. Davon ziehen Sie das Eigenkapital ab und erhalten den Darlehensbedarf.
- Reservierung: Viele Bauträger reservieren eine Wohnung für einige Wochen. In dieser Zeit sollten Finanzierung und Unterlagen geklärt werden.
- Finanzierungsbestätigung: Bauträger verlangen sie meist vor dem Notartermin. Wie sie zustande kommt, steht im Beitrag Finanzierungsbestätigung für Bauträger-Käufer.
- Vertragsentwurf prüfen: Als Verbraucher erhalten Sie den Entwurf des Bauträgervertrags in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung. Prüfen Sie vor allem Zahlungsplan, Fertigstellungstermin, Baubeschreibung und Sonderwunschregelung.
- Beurkundung und Darlehensvertrag: Nach dem Notartermin erstellt die Bank auf Basis des beurkundeten Vertrags das verbindliche Darlehensangebot.
- Kaufnebenkosten zahlen: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt werden kurz nach der Beurkundung fällig. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland.
- Raten nach Baufortschritt: Der Bauträger fordert die Raten mit Nachweis des Bautenstands an. Sie geben die Zahlung frei, die Bank überweist direkt an den Bauträger.
- Abnahme, Übergabe, Eigentum: Mit der Bezugsfertigkeit erfolgen Abnahme und Übergabe. Die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch folgt, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist.
Wie ist Ihr Geld während der Bauphase gesichert?
Die MaBV erlaubt dem Bauträger, Raten erst entgegenzunehmen, wenn bestimmte Sicherungen bestehen. Dazu gehören insbesondere:
- eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten,
- die Freistellungserklärung der Bank, die das Bauvorhaben des Bauträgers finanziert: Sie stellt sicher, dass die Wohnung lastenfrei auf Sie übergeht, wenn Sie den Kaufpreis zahlen,
- die Baugenehmigung bzw. die Bestätigung, dass mit dem Bau begonnen werden darf.
Ihre finanzierende Bank lässt sich ein eigenes Grundpfandrecht an der Wohnung eintragen. Das ist schon vor der Eigentumsumschreibung möglich, weil Sie der Bank mit der Kaufvertragsurkunde eine Belastungsvollmacht einräumen.
Welche Unterlagen die Bank zum Objekt braucht
- Entwurf des Bauträgervertrags mit Zahlungsplan
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Baubeschreibung, Grundrisse, Ansichten, Lageplan
- Wohnflächenberechnung
- Baugenehmigung
- Nachweis zum Energiestandard, bei Förderkrediten zusätzlich die Bestätigung eines Energie-Effizienz-Experten
Hinzu kommen die üblichen persönlichen Unterlagen zu Einkommen, Eigenkapital und bestehenden Verpflichtungen. Bauträger stellen die Objektunterlagen meist als Paket bereit. Je vollständiger es ist, desto schneller kommt die Finanzierungsbestätigung.
Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden
- Bereitstellungszinsfreie Zeit zu kurz: Planen Sie die gesamte Bauzeit plus Puffer ein. Eine längere freie Zeit kostet oft einen kleinen Zinsaufschlag, ist bei Neubauten aber häufig günstiger als Bereitstellungszinsen.
- Förderkredit zu spät beantragt: KfW-Kredite müssen vor dem Kaufvertrag beantragt sein. Nach dem Notartermin ist es dafür zu spät.
- Sonderwünsche nicht finanziert: Sonderwünsche rechnet der Bauträger oft separat ab. Sie sollten im Finanzierungsbedarf enthalten sein.
- Doppelbelastung unterschätzt: Miete und Zinsen laufen während der Bauzeit parallel. Ein Liquiditätsplan bis zum Einzug zeigt, ob das tragbar ist.
- Kaufpreis gleich Beleihungswert angenommen: Banken bewerten die Wohnung vorsichtiger als den Kaufpreis. Der Beleihungsauslauf fällt dadurch höher aus, als viele erwarten, und beeinflusst den Zinssatz.
Die Rolle von fin²
fin² prüft Ihre Unterlagen, gleicht sie mit den Vergabekriterien von über 400 Banken, Sparkassen und Bausparkassen ab und sucht einen Partner, der Neubauten mit Auszahlung nach Baufortschritt zu passenden Bedingungen finanziert. Dazu gehören eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit und, falls sinnvoll, die Einbindung von Förderkrediten. Anschließend reicht fin² die Finanzierung bankfertig ein und begleitet die Auszahlung der Raten.
Häufige Fragen
Wann brauche ich die Finanzierung, wenn ich vom Bauträger kaufe?
Die Finanzierungsbestätigung brauchen Sie in der Regel vor dem Notartermin, das Darlehen selbst wird erst nach und nach abgerufen: Die erste Rate nach MaBV wird meist nach Beginn der Erdarbeiten fällig, die letzte nach vollständiger Fertigstellung. Bis dahin vergehen häufig 18 bis 30 Monate.
Muss ich mein Eigenkapital zuerst einsetzen?
In der Regel ja. Die meisten Banken verlangen, dass zuerst das Eigenkapital in die Raten des Bauträgers fließt und erst danach das Darlehen ausgezahlt wird. Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar zahlen Sie zusätzlich und meist früh aus eigenen Mitteln.
Was passiert, wenn der Bauträger in Verzug gerät?
Die Raten werden nur nach tatsächlichem Baufortschritt fällig. Verzögert sich der Bau, verschiebt sich auch der Abruf des Darlehens. Für die Finanzierung heißt das vor allem: Die bereitstellungszinsfreie Zeit sollte einen Puffer über die geplante Bauzeit hinaus haben.
Kann ich einen KfW-Kredit für eine Wohnung vom Bauträger nutzen?
Für den Ersterwerb eines förderfähigen Neubaus kommen KfW-Programme infrage. Wichtig ist der Zeitpunkt: Der Antrag muss nach den KfW-Bedingungen vor Abschluss des Kaufvertrags gestellt werden. Ob das Objekt den geforderten Standard erfüllt, bestätigt ein Energie-Effizienz-Experte. Maßgeblich sind die aktuellen Merkblätter der KfW.
Welche Unterlagen zum Objekt braucht die Bank?
Üblich sind der Entwurf des Bauträgervertrags, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Baubeschreibung, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Zahlungsplan, Baugenehmigung und Angaben zum Energiestandard. Fehlt etwas, verzögert sich die Prüfung.
Stellen Sie Ihre Anfrage mit den Eckdaten zu Objekt, Einkommen und Eigenkapital. fin² prüft, welche Partnerbanken infrage kommen. Unverbindlich und kostenfrei.
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Joachim Silberbach, Bankbetriebswirt (Frankfurt School), über 30 Jahre in Privatbanken tätig, Geschäftsführer der F1 Finanz GmbH und Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO. Zum Profil