Wie Banken eine vermietete Neubauwohnung bewerten
Bei einer Kapitalanlage prüft die Bank zwei Fragen: Trägt die Immobilie sich weitgehend über die Miete, und ist der Darlehensbetrag durch den Wert der Wohnung ausreichend besichert? Bei Neubauwohnungen vom Bauträger sind drei Punkte besonders wichtig:
- Mietansatz: Die Bank rechnet nicht mit der vollen Kaltmiete, sondern mit einem Abschlag, häufig 55 bis 80 % der Kaltmiete. Ohne bestehenden Mietvertrag legt sie die marktübliche Miete zugrunde. Eine hohe Miete aus dem Verkaufsprospekt übernimmt sie nicht ungeprüft.
- Beleihungswert: Er liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis. Bei Neubauten sind Vertriebs- und Projektkosten im Preis enthalten, die die Bank bei der Bewertung nicht voll ansetzt.
- Beleihungsauslauf: Das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert bestimmt Zinssatz und Spielraum. Wie das im Einzelnen funktioniert, zeigt der Beitrag Baufinanzierung für Kapitalanleger.
Eigenkapital und Finanzierungsstruktur
Kapitalanleger finanzieren häufig mit wenig Eigenkapital, um die Steuerwirkung der Zinsen zu nutzen. Banken erwarten aber in der Regel, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Bei Neubauten kommen weitere Punkte hinzu:
- Bauphase ohne Mieteinnahmen: Bis zur Übergabe zahlen Sie Zinsen auf die abgerufenen Raten, ohne Miete zu erhalten. Diese Zeit muss aus Einkommen oder Rücklagen getragen werden.
- Bereitstellungszinsen: Eine ausreichende bereitstellungszinsfreie Zeit ist bei Bauzeiten von 18 bis 30 Monaten wichtig. Mehr dazu im Beitrag Zahlungsplan nach MaBV und Bereitstellungszinsen.
- Tilgung und Zinsbindung: Eine niedrige Anfangstilgung entlastet die Liquidität, verlängert aber die Laufzeit und erhöht das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung. Die Wahl sollte zur Gesamtvermögenssituation passen.
- Erstvermietung: Planen Sie einige Monate für die Vermietung nach Fertigstellung ein. Hausgeld und Zinsen laufen ab Übergabe.
Abschreibung im Neubau (Stand Oktober 2026)
Für vermietete Neubauwohnungen gibt es drei Abschreibungswege. Abgeschrieben werden nur die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht der Anteil für Grund und Boden. Die Aufteilung des Kaufpreises sollte deshalb nachvollziehbar sein.
| Abschreibung | Satz | Wesentliche Voraussetzungen |
|---|---|---|
| Lineare AfA § 7 Abs. 4 EStG | 3 % pro Jahr | Wohngebäude mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 |
| Degressive AfA § 7 Abs. 5a EStG | 5 % vom jeweiligen Restwert | Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029; beim Kauf: Kaufvertrag in diesem Zeitraum und Erwerb bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung. Späterer Wechsel zur linearen AfA möglich. |
| Sonder-AfA § 7b EStG | zusätzlich bis zu 5 % pro Jahr über 4 Jahre | Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029; Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG); Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche; Bemessungsgrundlage höchstens 4.000 € je m²; Vermietung zu Wohnzwecken mindestens 10 Jahre |
Die Angaben geben den Stand Oktober 2026 wieder und ersetzen keine steuerliche Beratung. Ob und in welcher Kombination die Abschreibungen für Ihr Objekt gelten, klären Sie mit Ihrem Steuerberater, idealerweise vor dem Notartermin.
Für die Finanzierung ist die Steuerwirkung ein Liquiditätsfaktor, kein Ersatz für eine tragfähige Kalkulation. Banken berücksichtigen Steuervorteile in der Haushaltsrechnung in der Regel nur eingeschränkt.
Unterlagen für die Finanzierung einer Kapitalanlage
- Objektunterlagen wie beim Eigennutzer: Vertragsentwurf, Teilungserklärung, Baubeschreibung, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Zahlungsplan
- Mietkalkulation oder Mietgutachten, falls vorhanden; bei Mietgarantien deren Bedingungen
- Hausgeldaufstellung bzw. Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft
- Übersicht über bestehende Immobilien mit Mieteinnahmen und Restschulden
- Einkommensnachweise und die letzten Einkommensteuerbescheide
Die Rolle von fin²
fin² prüft die Kalkulation aus Sicht der Bank, ermittelt, welche Partner vermietete Neubauwohnungen mit Ihrem Eigenkapitaleinsatz finanzieren, und achtet auf eine zur Bauzeit passende bereitstellungszinsfreie Zeit. Bei mehreren Objekten oder bestehenden Portfolios wird die Finanzierung so aufgestellt, dass spätere Käufe nicht blockiert werden.
Häufige Fragen
Welche Abschreibung gilt für eine neue vermietete Eigentumswohnung?
Für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 beträgt die lineare Abschreibung 3 % pro Jahr. Alternativ ist unter bestimmten Voraussetzungen die degressive Abschreibung mit 5 % vom Restwert möglich. Zusätzlich kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG infrage kommen. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grundstücksanteil.
Wie viel Eigenkapital brauche ich als Kapitalanleger?
Banken erwarten bei Kapitalanlagen meist, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Wie viel darüber hinaus sinnvoll ist, hängt vom Beleihungsauslauf ab: Je niedriger er ist, desto besser sind in der Regel die Konditionen.
Mit welcher Miete rechnet die Bank?
Banken setzen die erwartete Kaltmiete nicht vollständig an, sondern abzüglich eines Sicherheitsabschlags für Leerstand, Instandhaltung und Kosten. Häufig fließen 55 bis 80 % der Kaltmiete in die Haushaltsrechnung ein. Bei Neubauten ohne bestehenden Mietvertrag orientiert sich die Bank an der marktüblichen Miete.
Kann ich degressive AfA und Sonder-AfA kombinieren?
Nach § 7b EStG wird die Sonderabschreibung neben der regulären AfA nach § 7 Abs. 4 oder Abs. 5a EStG gewährt, eine Kombination ist also grundsätzlich möglich. Die Voraussetzungen beider Regelungen müssen erfüllt sein. Das sollten Sie mit Ihrem Steuerberater prüfen.
Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis?
Der Beleihungswert ist ein vorsichtiger, auf Dauer angelegter Wert, den die Bank für ihre Risikosteuerung ermittelt. Er liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis, bei Neubauten oft deutlicher, weil Vertriebs- und Projektkosten im Kaufpreis enthalten sind.
Stellen Sie Ihre Anfrage mit den Eckdaten zu Objekt, Einkommen und Eigenkapital. fin² prüft, welche Partnerbanken infrage kommen. Unverbindlich und kostenfrei.
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Joachim Silberbach, Bankbetriebswirt (Frankfurt School), über 30 Jahre in Privatbanken tätig, Geschäftsführer der F1 Finanz GmbH und Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO. Zum Profil